均价低至1.35万，“潮闻天下”值不值得买？看这篇就够了 | 房叔跑盘No.48
| PART1 |
经过四年的城市跃进，杭州楼市门槛基本提升至均价两万，套均总价接近200万，对于许多想留在杭州的新杭州人来说，这个门槛无疑是不低的。
200万的总价，首套首付需要60万，贷款140万每月还款额接近8000元，也就是说除去首付之外，购房者月到手收入至少不低于12000元才能覆盖当月的按揭还款及日常支出。
况且在目前疫情的不确定性影响下，稳定保持现金流和收入难度加大，对于刚需群体买房在困难程度上增加了更多的风险。
目前杭州均价2万以下楼盘屈指可数，如闲林的众安西溪未来里、钱塘新区核心区融创城等楼盘、萧山戴村时光之宸、萧山浦阳的融创森与海、富阳银湖的九龙仓雍景山与大城小院。
初看上去，似乎选择余地还不少，但这些楼盘多数都处于尾盘阶段，剩余房源极少，且部分楼盘的通勤可行性极差，只适合该楼盘地理位置单一方向的客群选择。
其中具备轨交、快速路等通勤通道的楼盘更是少之又少，这也就是为什么具备轨交优势的钱塘新区一房难求的重要原因之一。
几日前，潮闻天下领出最后一幢高层预售证，均价仅1.35万，这个均价毫无疑问是杭州楼市的价格底盘（除少数几个捂盘精），似乎刚需的救命稻草再次浮上水面。
| PART2 |
潮闻天下楼盘设计为常见的高低配，高层分布在楼盘的东侧及北侧，排屋则分布在西南侧。
排屋区西侧有景观河道，与潮闻天下的唯一交通通道观十五线相隔，西侧便是江堤与钱塘江，排屋南侧一样是景观河道。
高层东侧为乡村及农田，北侧为在建的艮山东路隧道。此次开盘的高层为二期51号楼，位于高层二期的最西侧，中高楼层可看钱塘江景。
目前周边都为乡村及农田，基本不存在生活配套，未来的生活所需主要依靠楼盘西北侧的商业楼底商，但可预见的是商业大概率还是处于匮乏状态，难以满足日常所需。
此次为潮闻天下高层最后一幢，开盘房源数184套，其中68-90平方米138套，129平方米46套，房源装修情况为毛坯，房源均价13500元/㎡。
主力户型为约88㎡的中间套、夹边套与129㎡的东西边套。值得注意的是，由于涉及赠送面积的浇筑，所有房源都需要2.5万至3万元的改造费用。
88㎡户型套均总价在120万左右，129㎡户型套均总价在170万左右，其中88平米中间套最低总价低至100万出头，首套房首付仅30万出头，最贵中间套首套房首付也不超过40万。
根据要求，首套房客户，冻结资金为30万，二套房客户冻结资金为50万，整体门槛相对较低。
低总价似乎异常诱人，那么值不值得买？但看过潮闻天下的地理位置后，许多朋友却打起了退堂鼓。
那么潮闻天下是不是值得买，为了梳理清楚，为广大房叔粉丝解答这个问题，房叔带大家实地看看这根救命稻草是否名副其实。
| PART3 |
△潮闻天下卫星图
潮闻天下位于大江东西侧沿江位置，与下沙高教区隔江相望，
从卫星地图看，潮闻天下周边一片绿，恍若一座孤城，这也是为什么许多人稍加了解后打退堂鼓的重要原因之一。
距离潮闻天下最近的轨交站点为8号线桥头堡站及1号线延伸段滨江一路站，直线距离都超过2km，实际路程更远。
△连接江东大桥与观十五线的小道
目前从杭州主城区去往潮闻天下最方便的路线是，从德胜快速路通过江东大桥，而后沿江东大桥南侧乡间小路至观十五线达到。
驱车下江东大桥之后，实际的界面如卫星地图一致，两侧皆是乡间观感，连城乡结合部都算不上。
△村庄与潮闻天下
从远处眺望，潮闻天下犹如长在乡村中一般。
潮闻天下的唯一交通通道，观十五线，左边便是钱塘江大堤。
江堤上的"潮闻天下",另一面即是钱塘江。
潮闻天下排屋区入口，远处建设中的潮闻天下高层二期。
江堤上烧烤的人，远处是江东大桥，右侧即是潮闻天下。
隔江相望的下沙高教区，保利江海语等次新“学区”楼盘单价已经超过3万，大部分楼盘接近3万，一江之隔差价近两万，价差诱人。
向南是萧山观潮城。
潮闻天下实景，部分排屋及部分高层已经交付。
观十五线上潮闻天下售楼处入口巨大的楼盘门牌，颇为磅礴大气，和一旁的钱塘江气质有点相符。
通往售楼处的小道，绿化较好，和楼盘外部的城市观感差异巨大，有些世外桃源的感受。
一旁的篮球场。
小道左侧的河道和潮闻天下，至此感受依旧不错。
售楼处小道两侧停着不少看房者的车辆，豪华品牌车辆不少，看起来投资客比例不小。
新中式风格的售楼处，配合酒店式的泊车道，非常大气。
售楼处楼盘整盘交付后作为楼盘会所使用，据置业顾问称，内部配有恒温泳池，健身房，餐饮配套等。但从楼盘体量来推测，未来运营难度不小。
售楼处一侧的花园中隐藏着一座中式建筑，名为“若水居”，据置业顾问称为楼盘的茶室，目前闲置中。
售楼处隔河道便是已经交付的排屋及高层一期。
已交付的高层一期，装修户数极少，目测在20%左右，看来投资比例非常之大。
楼盘北入口，连接售楼处及楼盘。
入口处的园林绿化较好
排屋部分已交付，园林绿化尚可，但排屋入住率依旧极低。
高层区绿化则残破不堪，枯黄的草皮和新覆盖的草皮共存，实在谈不上品质。
园区道路一侧的草皮，杂草丛生，显然是长时间未经打理。
园区内部绿化显然比售楼处差上许多，和安置房有一拼。
入住率非常低
楼盘东侧，基本都是乡村农居及农田。
潮闻天下北侧的在建“艮山东路隧道”，是潮闻天下最大的卖点，没有之一，未来是潮闻天下最重要的交通配套，通过艮山东路隧道十分钟不到便可穿江而过抵达下沙。
潮闻天下东侧的乡间小道与农业大棚。
东南侧的禅寺正在扩建。
楼盘周边难得的“商业配套”。。。
高层二期在建，此次开盘的51号楼位于楼盘的西北侧，西侧为河道及观十五线，高区可看钱塘江。
整体来看，处于大江东边缘的潮闻天下目前显然是没有任何城市配套，日常的生活所需则需要依靠直线距离超过3km的“河庄”，或未来成型的“空港新城”。
没有城市配套的潮闻天下更像是“乡野中的养老孤盘”。
| PART 4 |
△88㎡中间套
约88㎡三房两卫中间套→
△约88平米夹边套
约88㎡三房两卫夹边套 →
△约128㎡边套
约128㎡四房两卫边套 →
一房一价 →
| PART 5 |
潮闻天下怎么样？
除了难得一见低总价，潮闻天下能让人生起购买欲望的或许只有超高的得房率。
刚需楼盘所需最重要的交通，只有数条乡间小道连接，公共交通更是遥遥无期，零生活配套，楼盘品质差等各个缺点毫无掩饰的展示在阳光之下。
在买房早就不是单纯买房的今天，买房更加重要的是买地段，买未来。
地处边缘地带的潮闻天下，注定不会成为钱塘新区快速推进的得益者，城市规划的缺失让潮闻天下成长预期空间极小。
有限的资源不可能如摊大饼似的均匀铺开，在钱塘新区需要大规模城市资源与资金注入的当下，核心区成为所有资源的焦点，其他区域只能成为绿叶。
买潮闻天下更看重的是它的当下，二手挂牌价格1.8万刨除挂牌溢价，和新房价格相差约3000元。
如果用一句话形容潮闻天下的话，“有现在弱未来”会是最好的一句。
| PART 6 |
那么有现在而未来不强的潮闻天下值不值得买？
答案是肯定的，潮闻天下的购买价值依旧存在，而且对于只能触及到杭州楼市的门槛刚需来说，潮闻天下是个难得的机会。
2020年杭州限价体系蠢蠢欲动，向上突破已经箭在弦上，今年杭州城区范围内将消灭单价2万以下的新盘。
对于这部分人，买得到房是第一优先级，而不是买了房能赚多少钱，房子未来的涨幅能有多大，何况潮闻天下还有小几千的价格倒挂。
楼盘北面的艮山东路隧道建成后，也能相对有效的补足交通上的劣势，夯实潮闻天下自住的基础。
对于投资，潮闻天下更适合那些资金量较少且房票价值不大的投资者，能够相对较大化的利用资金，产生较高的回报率。
而对于那些资金相对较为宽裕的刚需及投资群体，潮闻天下的可买性反而较低。
对于有生活改善需求的群体，置换会来的很快。
现行的首套认定需要重点关注，首套房只需3成首付，二套房则需6成。
在贷款政策不放松的情况下，置换时间点之前的收入盈余加首套房纯收益，需要覆盖首套房首付与目标置换房源的首付差额，否则置换将不可进行。
举个例子：首套房首付为40万，目标置换房源总价260万，二套房首付需要156万，那么置换时间点之前的收入盈余加首套房纯收益，需要大于116万，显然这个难度是不低的。
对于这部分相对宽裕的刚需，买一套均好性较强且可长期生活的房子更加重要，潮闻天下显然不是这类房产。
资金相对充裕的投资群体，扩大房票利用率及收益总额更重要，潮闻天下显然也并非此类优质标的。
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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活动截止时间：2020年3月27日9:00
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